SPRAWOZDANIE
Zarządu Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w Wołominie
z działalności gospodarczej i wyników finansowych za 2017 rok
I Zakres działania Spółdzielni
Wypełniając statutowy obowiązek Zarząd przedstawia członkom Spółdzielni roczną informację p działalności Spółdzielni w 2017 roku i jej sytuacji ekonomicznej według stanu na dzień 31 grudnia 2017r.
Podstawą działalności Spółdzielni są obowiązujące przepisy Prawa spółdzielczego, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz statutu Spółdzielni.
W roku sprawozdawczym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000r. ponownie uległa zmianie. Od dnia 9 września 2017r. weszła w życie ustawa z 20 lipca 2017 roku „o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze”.
Działalność Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w roku 2017, zgodnie z zapisami Statutu, dotyczyła:
- eksploatacji i zarządzania nieruchomościami,
- poprawy stanu technicznego zasobów mieszkaniowych i ich otoczenia,
- właściwego utrzymania wskaźników ekonomicznych oraz stabilnej sytuacji finansowej,
Organy Spółdzielni to Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcza i Zarząd.
- Walne Zgromadzeniejest najwyższym organem Spółdzielni. Obraduje w czterech częściach. W ubiegłym roku we wszystkich czterech częściach uczestniczyło łącznie 150 członków, tj. około 3% wszystkich członków zamieszkujących w zasobach Spółdzielni.
- Rada Nadzorczawybrana przez Walne Zgromadzenia sprawuje nadzór i kontrolę nad działalnością Spółdzielni. Zakres tej kontroli określa statut Spółdzielni. Działalność Rady Nadzorczej w 2017 roku została przedstawiona w sprawozdaniu Rady.
- Zarządjako organ wykonawczy kieruje bieżącą działalnością i reprezentuje Spółdzielnię na zewnątrz. Podejmowanie decyzji, nie zastrzeżonych w Prawie spółdzielczym i statucie innym organom, należy do Zarząd Spółdzielni.
Zarząd w naszej Spółdzielni działał w roku sprawozdawczym w niezmienionym składzie:
- Prezes Zarządu – Jolanta Ołdak
- Zastępca Prezesa ds. eksploatacji – Włodzimierz Jarnutowski
- Zastępca Prezesa ds. pracowniczych, organizacyjnych i samorządowych – Dorota Skibicka.
Zarząd odbył w 2017 roku 28 protokółowanych posiedzeń, na których podejmowane były decyzje dotyczące bieżącego funkcjonowania i organizacji pracy Spółdzielni. Podjęto 209 uchwał.
Przedmiotem decyzji podejmowanych przez Zarząd były głównie:
- realizacja planu gospodarczo-finansowego na 2017r. uchwalonego przez Radę
Nadzorczą dnia 12.12.2016r.
- realizacja rzeczowego planu remontów,
- prowadzenie bieżącej konserwacji zasobów,
- windykacja opłat eksploatacyjnych,
- rozpatrywanie problematyki członkowsko-mieszkaniowej,
- realizowanie uchwał i wniosków organów samorządowych,
- zorganizowanie i uczestnictwo w lustracji działalności Spółdzielni prowadzonej za lata 2014-2016.
W bieżącej działalności poszczególni członkowie Zarządu realizowali swoje zadania w ramach podległych im komórek organizacyjnych – zgodnie z zakresem obowiązków.
Struktura organizacyjna Spółdzielni nie uległa zmianie. Zatrudnienie na koniec roku sprawozdawczego zmniejszyło się w stosunku do 2016 roku do 87,5 etatu.
II Zasoby Spółdzielni
Na dzień 31 grudnia 2017 roku Spółdzielnia liczyła 5.974 członków, w tym 475 członków oczekujących.
W stosunku do roku ubiegłego nastąpił wzrost liczby członków. Jest to wynikiem obowiązywania od września 2017 roku zmienionej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, według której oboje małżonkowie są członkami Spółdzielni, jeśli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie.
W ramach działalności podstawowej Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego zarządzała 134 budynkami mieszkalnymi, w których znajduje się 5.215 mieszkań oraz trzema pawilonami wolnostojącymi i 208 garażami – o łącznej powierzchni 261.827,91m2.
Ogólna powierzchnia terenów Spółdzielni wynosi 41,6ha. Wszystkie działki pod budynkami mieszkalnymi są własnością Spółdzielni i posiadają założone księgi wieczyste.
Zasoby Spółdzielni znajdują się w czterech Osiedlach w Wołominie oraz w dwóch Osiedlach w Kobyłce.
Struktura własności mieszkań nie uległa zasadniczym zmianom od ubiegłego roku. Ponad 51% stanowią lokale posiadające spółdzielcze własnościowe prawo, około 43% lokale posiadające status odrębnej własności, pozostałe to mieszkania ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu.
Spółdzielnia zarządzała także zasobami obcymi znajdującymi się w Wołominie, tj.:
- Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. Wileńskiej 71,
- Wspólnotą Mieszkaniową przy al. Niepodległości 2.
o łącznej powierzchni 3.154,05m2.
III Działalność eksploatacyjna
Podstawowym celem działalności Spółdzielni w roku sprawozdawczym było prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zarządzanie majątkiem własnym i majątkiem właścicieli lokali w sposób zapewniający utrzymanie jakości świadczonych usług na należytym poziomie.
W tym zakresie Spółdzielnia była zobowiązana zapewnić utrzymanie budynków w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także sprawne funkcjonowanie instalacji grzewczych, wodno-kanalizacyjnych, sprawne funkcjonowanie dźwigów osobowych.
Ogółem w roku sprawozdawczym wielkość wydatków na eksploatację wyniosła 18.761.430,07 zł i stanowiła 95% wydatków rocznych planowanych.
Przychody w roku 2017 wyniosły 17.729.179,37 zł. Przychody Spółdzielni to tylko opłaty wnoszone przez jej członków oraz osoby nie będące członkami, właścicieli i inne osoby użytkujące lokale mieszkalne, garaże, parkingi oraz osoby wynajmujące lokale użytkowe. Spółdzielnia nie otrzymuje żadnych dotacji.
Koszty działalności eksploatacyjnej ogółem w Osiedlach kształtują się różnie w zależności od wielkości Osiedla.
Wymiernym wskaźnikiem są poniesione koszty działalności eksploatacyjnej na 1 m2powierzchni użytkowej Osiedla. Koszty te obejmują koszty wody, mediów i funduszu remontowego.
I tak:
- os. Słoneczna – 1.908.288,26zł co stanowi 5,79zł/m2pow. uż.
- os. Niepodległości – 9.614.991,84zł co stanowi 5,75zł/m2pow. uż.
- os. Lipińska – 4.366.676,46zł co stanowi 6,01zł/m2pow. uż.
- os. Kobyłkowska – 1.417.603,40zł co stanowi 6,65zł/m2pow. uż.
- os. Ręczajska – 861.164,79zł co stanowi 6,98zł/m2pow. uż.
- os. Nasz Dom – 592.705,32zł co stanowi 6,67zł/m2pow. uż.
W podanych kosztach zawarte są koszty całego zarządu ogólnego, koszty konserwatorów, bieżącej konserwacji i napraw urządzeń technicznych, ponieważ zadaniem Spółdzielni jest zabezpieczyć od strony technicznej i eksploatacyjnej prawidłowe działania instalacji wodno-kanalizacyjnych, instalacji centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej, gazowej, a także sprawne funkcjonowanie dźwigów osobowych.
IV Remonty zasobów mieszkaniowych.
Gospodarka remontowa w Spółdzielni w 2017 roku prowadzona była w oparciu o plan gospodarczo-finansowy zatwierdzony przez Radę Nadzorczą dnia 12.12. 2017r. uchwałą nr 43/R/2017.
W roku sprawozdawczym na funduszu remontowych zgromadzono kwotę 4.544.252,85 zł, na którą składają się:
- odpisy od lokali mieszkalnych w kwocie – 4.185.503,83 zł
- premia termo modernizacyjna w kwocie – 331.263,24 zł
- inne zwiększenia w kwocie – 27.485,78 zł
Ogółem w roku 2017 wykonano remonty z funduszu remontowego podstawowego na sumę 3.224.026,45 zł, z tego na poszczególne Osiedla wydatkowano kwoty:
- os. Słoneczna – 157.021,44 zł
- os. Niepodległości – 1.646.510,36 zł
- os. Lipińska – 295.094,94 zł
- os. Kobyłkowska – 414.587,95 zł
- os. Ręczajska – 373.796,78 zł
- os. Nasz Dom – 337.014,98 zł
Z większych prac remontowych na poszczególnych Osiedlach wykonano:
- na Osiedlu Słoneczna:
- wymiana okien na klatkach schodowych i w pomieszczeniach piwnicznych w czterech budynkach,
- docieplenia stropodachu,
- montaż wodomierza głównego w ośmiu budynkach.
- na Osiedlu Niepodległości:
- wymiana drzwi do klatek schodowych i wiatrołapów w pięciu budynkach,
- wymiana okien na klatkach schodowych, w węzłach, suszarni, wózkowni,
- remont wiatrołapu,
- naprawa elewacji,
- remonty balkonów,
- remont chodnika od budynku przy ul. Chrobrego 6, remonty cząstkowe nawierzchni,
- budowa dojścia do ZUS przy ul. Mieszka I 9,
- wymiana instalacji zimnej i ciepłej wody w 11 budynkach,
- wymiana głównych rozdzielni elektrycznych budynku przy ul. Kościelnej 56.
- na Osiedlu Lipińska:
- remont balkonów, wymiana zaworów termostatycznych, prace dodatkowe przy budynku ul. Prądzyńskiego 20,
- remont chodników przy klubie Tramp, przy ul. Lipińskiej 4,
- utwardzenie terenu przy budynku ul. Fieldorfa 18,
- wymiana instalacji zimnej wody oraz wykonanie instalacji ciepłej wody w budynku przy ul. Fieldorfa 18,
- wymiana instalacji „WLZ” łącznie z tablicami piętrowymi i mieszkaniowymi w budynku przy ul. 1-go Maja 5.
- na Osiedlu Kobyłkowska:
- remont balkonów w budynku przy ul. Kobyłkowskiej 30,
- wymiana okien w świetlikach w trzech budynkach,
- wybudowanie altany śmietnikowej,
- remont chodników przy ul. Kobyłkowskiej 17 i 19,
- remont parkingu oraz budynku Kobyłkowska 20,
- wymiana instalacji zimnej wody i wykonanie instalacji ciepłej wody oraz instalacji centralnego ogrzewania w budynku przy ul. Warszawskiej 14,
- wykonanie zasilania elektrycznego węzła centralnego ogrzewania w budynku przy Warszawskiej 14.
- na Osiedlu Ręczajska w Kobyłce:
- remont balkonów na budynku Osiedlowa 5, Osiedlowa 6, Osiedlowa 8, Ręczajska 16, Ręczajska 18,
- dokumentacja na wykonanie docieplenia budynku Osiedlowa 4,
- montaż zaworów termostatycznych w budynku Osiedlowa 4, Osiedlowa 6, Osiedlowa 8,
- wykonanie chodnika i podjazdu dla niepełnosprawnych przy budynku Osiedlowa 6 i Osiedlowa 8.
- na Osiedlu Nasz Dom w Kobyłce:
- remont balkonów na bloku nr 1 i nr 2.
Stan funduszu remontowego podstawowego na dzień 31.12.2017 wyniósł + 707.850,16 zł.
W ramach funduszu remontowego Spółdzielnia prowadziła także prace dociepleniowe, które są finansowane z kredytu termo modernizacyjnego.
Na docieplenie w roku sprawozdawczym budynków przy ulicy Napoleona 65 bl. nr 1, Osiedlowej 6 i Osiedlowej 8 w Kobyłce oraz ul. Prądzyńskiego 20 w Wołominie Spółdzielnia wydatkowała kwotę 2.050.063,78zł. Jest to kwota uzyskanego kredytu i środków funduszu remontowego podstawowego.
W budynkach docieplanych jednocześnie wykonywany jest remont balkonów oraz instalowane są termostaty na grzejnikach. Te prace są finansowane z funduszu remontowego podstawowego Spółdzielni.
Prace dociepleniowe prowadzone są na tych budynkach, których mieszkańcy wyrazili na to zgodę.
Do końca 2017 roku docieplonych zostało 18 budynków, a w dwóch budynkach tj. Kobyłkowska 30 w Wołominie i Osiedlowa 4 w Kobyłce prace dociepleniowe zostały rozpoczęte i będą zakończone w 2018 roku.
W roku sprawozdawczym Spółdzielnia zaciągnęła kredyt na sumę 1.852.702,66zł, oraz uzyskała premię termo modernizacyjną na kwotę ogółem 331.263,24 zł, z tego kwota 73.562,97 zł dotyczy budynku nr 2 przy ul. Napoleona 65 w Kobyłce, który został ocieplony w 2016 roku.
Na dzień 31.12.2017r. stan kredytu termo modernizacyjnego na wszystkie ocieplone budynki wyniósł 4.317,148,38zł.
V Wyniki finansowe Spółdzielni
W roku sprawozdawczym 2017 koszty ogółem Spółdzielni wyniosły 31.650.857,33 zł.
Przychody ogółem w roku sprawozdawczym wyniosły 31.383.657,42 zł
Wyniki na poszczególnych działalnościach kształtowały się następująco:
- eksploatacja -1.538.540,11 zł
w tym poz. „zimna woda” -343.763,73 zł
- pozostała działalność GZM 33.673,62 zł
- dźwigi osobowe 125.522,25 zł
- gaz – liczniki zbiorcze 97.937,16 zł
- centralne ogrzewania 26.009,14 zł
co daje wynik ogółem na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w wysokości minus 1.255.397,94zł zł
Wynik ten stanowi nadwyżkę kosztów nad przychodami przeksięgowaną na rozliczenia międzyokresowe, która zwiększy koszty gzm w roku następnym.
Opłaty za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody za 2017 rok zostały rozliczone i będą zwrócone mieszkańcom nadpłacone zaliczki w kwocie ogółem 362.994,05 zł
Wynik finansowy na pozostałej działalności gospodarczej w 2017 roku wyniósł 988.198,03 zł brutto i po potrąceniu podatku dochodowego w wysokości 108.566 zł wynik netto z działalności opodatkowanej wyniósł 879.632,03 zł.
Wynik z pozostałej działalności gospodarczej Spółdzielni podlega podziałowi zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia.
W stosunku do roku 2016 wynik finansowy jest korzystniejszy o 30.938,48zł.
VI Windykacja należności
Na koniec 2017 roku kwota zaległości z tytułu miesięcznych opłat eksploatacyjnych i spłaty kredytu wyniosła 3.458.656,83 zł.
Należności te stanowiły 133% miesięcznego wymiaru czynszu i uległy zmniejszeniu w stosunku do zaległości w roku 2016 o kwotę 359.342,65 zł.
Zaległości tylko za mieszkania posiada 2056 lokatorów, co w stosunku do ilości mieszkań ogółem w Spółdzielni stanowi 39,42 %.
W trudnych sytuacjach życiowych mieszkańcy mogą korzystać z dodatków mieszkaniowych z opieki społecznej. Z takiej pomocy korzysta w naszej Spółdzielni około 178 osób.
Zarząd kontynuuje działania zmierzające do zmniejszenia zadłużenia mieszkańców poprzez wysyłanie wezwań do zapłaty, rozmowy z dłużnikami i zawieranie ugody, kierowanie wniosków do sądu i do komornika.
Dłużnicy kierowani są do Krajowego Rejestru Długów, w którym na koniec roku było umieszczonych 175 dłużników na ogólna kwotę 1.746.459,63 zł.
W roku sprawozdawczym wniesionych zostało do sądu 51 spraw,
z tego:
- o zapłatę za korzystanie z lokalu 48 spraw,
- o eksmisje 1 sprawa.
Ponadto w 2017 roku Spółdzielnia złożyła:
- 48 wniosków egzekucyjnych wszczynających postępowanie,
- 7 wniosków o eksmisję z lokalu,
- 30 wniosków o egzekucję z nieruchomości,
- wykonano 4 eksmisje z lokali.
VII Działalność społeczno-wychowawcza.
Działalność społeczno-wychowawcza w naszej Spółdzielni prowadzona jest w klubie osiedlowym Tramp przy ul. Prądzyńskiego. Jest to budynek dostosowany do takiej działalności. Odbywają się tam zajęcia sportowe dla dzieci i młodzieży, a także spotkania seniorów, członków różnych fundacji i organizacji.
Ponadto zostały zaadaptowane pomieszczenia dla seniorów na Osiedlu Niepodległości. Dzieci mają przy ul. Mieszka I świetlicę terapeutyczną. Na tym Osiedlu znajduje się też lokal, w którym działa Fundacja na rzecz dzieci z wadami słuchu prowadzona przez specjalistów.
VIII Podsumowanie
Na podstawie rocznych wyników ekonomicznych należy stwierdzić, że nasza Spółdzielnia charakteryzowała się dobrą płynnością finansową, a wszystkie zobowiązania Spółdzielni wobec kontrahentów i banków były realizowane terminowo. Było to możliwe dzięki dobrej współpracy i zaangażowaniu wszystkich organów Spółdzielni i konsekwentnej realizacji zadań.
Należy stwierdzić, że wszelkie działania Zarządu w 2017 roku, zgodnie z oceną biegłych badających sprawozdanie finansowe, były prowadzone prawidłowo.
Również pozytywną ocenę otrzymała nasza Spółdzielnia od lustratorów, którzy przeprowadzili w roku sprawozdawczym lustrację pełną Spółdzielni za lata 2014-2016.
Wyniki lustracji zostaną przedstawione w oddzielnej informacji.
Przedstawiając niniejsze sprawozdanie Zarząd składa serdeczne podziękowania wszystkim, którzy przyczynili się do realizacji przedstawionych zadań, a przede wszystkim Członkom, którzy konstruktywnie współpracowali z pracownikami Spółdzielni przy realizacji zadań.
Pragnę podziękować w imieniu Zarządu Radzie Nadzorczej Spółdzielni za współpracę, aktywne i profesjonalne uczestnictwo w rozwiązywaniu istotnych problemów naszej Spółdzielni.
Wołomin, 28.02.2018r.