SPRAWOZDANIE 

Zarządu Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w Wołominie

z działalności gospodarczej i wyników finansowych za 2017 rok


Zakres działania Spółdzielni

Wypełniając statutowy obowiązek Zarząd przedstawia członkom Spółdzielni roczną informację p działalności Spółdzielni w 2017 roku i jej sytuacji ekonomicznej  według stanu na dzień 31 grudnia 2017r.

Podstawą działalności Spółdzielni są obowiązujące przepisy Prawa spółdzielczego, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz statutu Spółdzielni.

W roku sprawozdawczym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000r. ponownie uległa zmianie. Od dnia 9 września 2017r. weszła w życie ustawa z 20 lipca 2017 roku „o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze”.

Działalność Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w roku 2017, zgodnie  z zapisami Statutu, dotyczyła:

  • eksploatacji i zarządzania nieruchomościami,
  • poprawy stanu technicznego zasobów mieszkaniowych i ich otoczenia,
  • właściwego utrzymania wskaźników ekonomicznych oraz stabilnej sytuacji finansowej,

Organy Spółdzielni to Walne Zgromadzenie, Rada Nadzorcza i Zarząd.

  1. Walne Zgromadzeniejest najwyższym organem Spółdzielni. Obraduje w czterech częściach. W ubiegłym roku we wszystkich czterech częściach uczestniczyło łącznie 150 członków, tj. około 3% wszystkich członków zamieszkujących w zasobach Spółdzielni.
  2. Rada Nadzorczawybrana przez Walne Zgromadzenia sprawuje nadzór i kontrolę nad działalnością Spółdzielni. Zakres tej kontroli określa statut Spółdzielni. Działalność Rady Nadzorczej w 2017 roku została przedstawiona w sprawozdaniu Rady.
  3. Zarządjako organ wykonawczy kieruje bieżącą działalnością i reprezentuje Spółdzielnię na zewnątrz. Podejmowanie decyzji, nie zastrzeżonych w Prawie spółdzielczym i statucie innym organom, należy do Zarząd Spółdzielni.

Zarząd w naszej Spółdzielni działał w roku sprawozdawczym w niezmienionym składzie:

  1. Prezes Zarządu       – Jolanta Ołdak
  2. Zastępca Prezesa ds. eksploatacji   – Włodzimierz Jarnutowski
  3. Zastępca Prezesa ds. pracowniczych, organizacyjnych i samorządowych  – Dorota Skibicka.

Zarząd odbył w 2017 roku 28 protokółowanych posiedzeń, na których podejmowane były decyzje dotyczące bieżącego funkcjonowania i organizacji pracy Spółdzielni. Podjęto 209 uchwał.

Przedmiotem decyzji podejmowanych przez Zarząd były głównie:

  • realizacja planu gospodarczo-finansowego na 2017r. uchwalonego przez Radę

Nadzorczą dnia 12.12.2016r.

  • realizacja rzeczowego planu remontów,
  • prowadzenie bieżącej konserwacji zasobów,
  • windykacja opłat eksploatacyjnych,
  • rozpatrywanie problematyki członkowsko-mieszkaniowej,
  • realizowanie uchwał i wniosków organów samorządowych,
  • zorganizowanie i uczestnictwo w lustracji działalności Spółdzielni prowadzonej za lata 2014-2016.

W bieżącej działalności poszczególni członkowie Zarządu realizowali swoje zadania w ramach podległych im komórek organizacyjnych –  zgodnie z zakresem obowiązków.

Struktura organizacyjna Spółdzielni nie uległa zmianie. Zatrudnienie na koniec roku sprawozdawczego zmniejszyło się w stosunku do 2016 roku do 87,5 etatu.

II Zasoby Spółdzielni

 Na dzień 31 grudnia 2017 roku Spółdzielnia liczyła 5.974 członków, w tym 475 członków oczekujących.

W stosunku do roku ubiegłego nastąpił wzrost liczby członków. Jest to wynikiem obowiązywania od września 2017 roku zmienionej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, według której oboje małżonkowie są członkami Spółdzielni, jeśli prawo do lokalu przysługuje im wspólnie.

W ramach działalności podstawowej Spółdzielnia Budownictwa Mieszkaniowego zarządzała 134 budynkami mieszkalnymi, w których znajduje się 5.215 mieszkań oraz trzema  pawilonami wolnostojącymi i 208 garażami – o łącznej powierzchni 261.827,91m2.

Ogólna powierzchnia terenów Spółdzielni wynosi 41,6ha. Wszystkie działki pod budynkami mieszkalnymi są własnością Spółdzielni i posiadają założone księgi wieczyste.

Zasoby Spółdzielni znajdują się w czterech Osiedlach w Wołominie oraz w dwóch Osiedlach w Kobyłce.

Struktura własności mieszkań nie uległa zasadniczym zmianom od ubiegłego roku. Ponad 51% stanowią lokale posiadające spółdzielcze własnościowe prawo, około 43% lokale posiadające status odrębnej własności, pozostałe to mieszkania ze spółdzielczym  lokatorskim prawem do lokalu.

Spółdzielnia zarządzała także zasobami obcymi znajdującymi się w Wołominie, tj.:

  • Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. Wileńskiej 71,
  • Wspólnotą Mieszkaniową przy al. Niepodległości 2.

o łącznej powierzchni 3.154,05m2.

 III Działalność eksploatacyjna

Podstawowym celem działalności Spółdzielni w roku sprawozdawczym było prowadzenie gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz zarządzanie majątkiem własnym i majątkiem właścicieli lokali w sposób zapewniający utrzymanie jakości świadczonych usług na należytym poziomie.

W tym zakresie Spółdzielnia była zobowiązana zapewnić utrzymanie budynków w należytym stanie technicznym i estetycznym, a także sprawne funkcjonowanie instalacji grzewczych, wodno-kanalizacyjnych, sprawne funkcjonowanie dźwigów osobowych.

Ogółem w roku sprawozdawczym wielkość wydatków na eksploatację wyniosła 18.761.430,07 zł  i stanowiła  95% wydatków rocznych planowanych.

Przychody w roku 2017 wyniosły  17.729.179,37 zł. Przychody Spółdzielni to tylko opłaty wnoszone przez jej członków oraz osoby nie będące członkami, właścicieli i inne osoby użytkujące lokale mieszkalne, garaże, parkingi oraz osoby wynajmujące lokale użytkowe. Spółdzielnia nie otrzymuje żadnych dotacji.

Koszty działalności eksploatacyjnej ogółem w Osiedlach kształtują się różnie w zależności od wielkości Osiedla.

Wymiernym wskaźnikiem są poniesione koszty działalności eksploatacyjnej na 1 m2powierzchni użytkowej Osiedla. Koszty te obejmują koszty wody, mediów i funduszu remontowego.

I tak:

  • os. Słoneczna                       – 1.908.288,26zł             co stanowi 5,79zł/m2pow. uż.
  • os. Niepodległości                – 9.614.991,84zł             co stanowi 5,75zł/m2pow. uż.
  • os. Lipińska                           – 4.366.676,46zł             co stanowi 6,01zł/m2pow. uż.
  • os. Kobyłkowska                   – 1.417.603,40zł             co stanowi 6,65zł/m2pow. uż.
  • os. Ręczajska                        –    861.164,79zł             co stanowi 6,98zł/m2pow. uż.
  • os. Nasz Dom                       –    592.705,32zł             co stanowi 6,67zł/m2pow. uż.

W podanych kosztach zawarte są koszty całego zarządu ogólnego, koszty konserwatorów, bieżącej konserwacji i napraw urządzeń technicznych, ponieważ zadaniem Spółdzielni jest zabezpieczyć od strony technicznej i eksploatacyjnej prawidłowe działania instalacji wodno-kanalizacyjnych, instalacji centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej, gazowej, a także sprawne funkcjonowanie dźwigów osobowych.

IV Remonty zasobów mieszkaniowych.

Gospodarka remontowa w Spółdzielni w 2017 roku prowadzona była w oparciu o plan gospodarczo-finansowy zatwierdzony przez Radę Nadzorczą dnia 12.12. 2017r. uchwałą nr 43/R/2017.

W roku sprawozdawczym na funduszu remontowych zgromadzono kwotę  4.544.252,85 zł, na którą składają się:

  • odpisy od lokali mieszkalnych          w kwocie – 4.185.503,83 zł
  • premia termo modernizacyjna        w kwocie –    331.263,24 zł
  • inne zwiększenia                               w kwocie –       27.485,78 zł

Ogółem w roku 2017 wykonano remonty z funduszu remontowego podstawowego na sumę 3.224.026,45 zł, z tego na poszczególne Osiedla wydatkowano kwoty:

  • os. Słoneczna                       –     157.021,44 zł
  • os. Niepodległości                –  1.646.510,36 zł
  • os. Lipińska                           –     295.094,94 zł
  • os. Kobyłkowska                   –     414.587,95 zł
  • os. Ręczajska                        –     373.796,78 zł
  • os. Nasz Dom                       –     337.014,98 zł

Z  większych prac remontowych na poszczególnych Osiedlach wykonano:

  1. na Osiedlu Słoneczna:
  • wymiana okien na klatkach schodowych i w pomieszczeniach piwnicznych w czterech budynkach,
  • docieplenia stropodachu,
  • montaż wodomierza głównego w ośmiu budynkach.
  1. na Osiedlu Niepodległości:
  •      wymiana drzwi do klatek schodowych i wiatrołapów w pięciu budynkach,
  •      wymiana okien na klatkach schodowych, w węzłach, suszarni, wózkowni,
  •      remont wiatrołapu,
  •      naprawa elewacji,
  •      remonty balkonów,
  •      remont chodnika od budynku przy ul. Chrobrego 6, remonty cząstkowe nawierzchni,
  •      budowa dojścia do ZUS przy ul. Mieszka I 9,
  •      wymiana instalacji zimnej i ciepłej wody w 11 budynkach,
  •      wymiana głównych rozdzielni elektrycznych budynku przy ul. Kościelnej 56.
  1. na Osiedlu Lipińska:
  •     remont balkonów, wymiana zaworów termostatycznych, prace dodatkowe przy budynku ul. Prądzyńskiego 20,
  •     remont chodników przy klubie Tramp, przy ul. Lipińskiej 4,
  •     utwardzenie terenu przy budynku ul. Fieldorfa 18,
  •     wymiana instalacji zimnej wody oraz wykonanie instalacji ciepłej wody w budynku przy ul. Fieldorfa 18,
  • wymiana instalacji „WLZ” łącznie z tablicami piętrowymi i mieszkaniowymi w budynku przy ul. 1-go Maja 5.
  1. na Osiedlu Kobyłkowska:
  • remont balkonów w budynku przy ul. Kobyłkowskiej 30,
  • wymiana okien w świetlikach w trzech budynkach,
  • wybudowanie altany śmietnikowej,
  • remont chodników przy ul. Kobyłkowskiej 17 i 19,
  • remont parkingu oraz budynku Kobyłkowska 20,
  • wymiana instalacji zimnej wody i wykonanie instalacji ciepłej wody oraz instalacji centralnego ogrzewania w budynku przy ul. Warszawskiej 14,
  • wykonanie zasilania elektrycznego węzła centralnego ogrzewania w budynku przy Warszawskiej 14.
  • na Osiedlu Ręczajska w Kobyłce:
  •    remont balkonów na budynku Osiedlowa 5, Osiedlowa 6, Osiedlowa 8, Ręczajska 16, Ręczajska 18,
  •    dokumentacja na wykonanie docieplenia budynku Osiedlowa 4,
  •    montaż zaworów termostatycznych w budynku Osiedlowa 4, Osiedlowa 6, Osiedlowa 8,
  •    wykonanie chodnika i podjazdu dla niepełnosprawnych przy budynku Osiedlowa 6 i Osiedlowa 8.
  1. na Osiedlu Nasz Dom w Kobyłce:
  • remont balkonów na bloku nr 1 i  nr 2.

Stan funduszu remontowego podstawowego na dzień 31.12.2017 wyniósł  + 707.850,16 zł.

W ramach funduszu remontowego Spółdzielnia prowadziła także prace dociepleniowe, które są finansowane z kredytu termo modernizacyjnego.

Na docieplenie w roku sprawozdawczym budynków przy ulicy Napoleona 65 bl. nr 1, Osiedlowej 6 i Osiedlowej 8 w Kobyłce oraz ul. Prądzyńskiego 20 w Wołominie Spółdzielnia wydatkowała kwotę 2.050.063,78zł. Jest to kwota uzyskanego kredytu i środków funduszu remontowego podstawowego.

W budynkach docieplanych jednocześnie wykonywany jest remont balkonów oraz instalowane są termostaty na grzejnikach. Te prace są finansowane z funduszu remontowego podstawowego Spółdzielni.

Prace dociepleniowe prowadzone są na tych budynkach, których mieszkańcy wyrazili na to zgodę.

Do końca 2017 roku docieplonych zostało 18 budynków, a w dwóch budynkach tj. Kobyłkowska 30 w Wołominie i Osiedlowa 4 w Kobyłce prace dociepleniowe zostały rozpoczęte i będą zakończone w 2018 roku.

W roku sprawozdawczym Spółdzielnia zaciągnęła kredyt na sumę 1.852.702,66zł, oraz uzyskała premię termo modernizacyjną na kwotę ogółem 331.263,24 zł, z tego kwota 73.562,97 zł dotyczy budynku nr 2 przy ul. Napoleona 65 w Kobyłce, który został ocieplony w 2016 roku.

Na dzień 31.12.2017r. stan kredytu termo modernizacyjnego na wszystkie ocieplone budynki wyniósł 4.317,148,38zł.

V Wyniki finansowe Spółdzielni

W roku sprawozdawczym 2017 koszty ogółem Spółdzielni wyniosły  31.650.857,33 zł.

Przychody ogółem w roku sprawozdawczym wyniosły  31.383.657,42 zł

Wyniki na poszczególnych działalnościach kształtowały się następująco:

  • eksploatacja -1.538.540,11 zł

w tym poz. „zimna woda” -343.763,73 zł

  • pozostała działalność GZM 33.673,62 zł
  • dźwigi osobowe  125.522,25 zł
  • gaz – liczniki zbiorcze  97.937,16 zł
  • centralne ogrzewania  26.009,14 zł

co daje wynik ogółem na gospodarce zasobami mieszkaniowymi w wysokości  minus 1.255.397,94zł zł

Wynik ten stanowi nadwyżkę kosztów nad przychodami przeksięgowaną na rozliczenia międzyokresowe, która zwiększy koszty gzm w roku następnym.

Opłaty za centralne ogrzewanie i podgrzanie wody za 2017 rok zostały rozliczone i będą zwrócone mieszkańcom nadpłacone zaliczki w kwocie ogółem 362.994,05 zł

Wynik finansowy na pozostałej działalności gospodarczej w 2017 roku wyniósł 988.198,03 zł brutto i po potrąceniu podatku dochodowego w wysokości 108.566 zł wynik netto z działalności opodatkowanej wyniósł 879.632,03 zł.

Wynik z pozostałej działalności gospodarczej Spółdzielni podlega podziałowi zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia.

W stosunku do roku 2016 wynik finansowy jest korzystniejszy o 30.938,48zł.

VI Windykacja należności

Na koniec 2017 roku kwota zaległości z tytułu miesięcznych opłat eksploatacyjnych i spłaty kredytu wyniosła 3.458.656,83 zł.

Należności te stanowiły 133% miesięcznego wymiaru czynszu i uległy zmniejszeniu w stosunku do zaległości w roku 2016 o kwotę 359.342,65 zł.

Zaległości tylko za mieszkania posiada 2056 lokatorów, co w stosunku do ilości mieszkań ogółem w Spółdzielni stanowi 39,42 %.

W trudnych sytuacjach życiowych mieszkańcy mogą korzystać z dodatków mieszkaniowych z opieki społecznej. Z takiej pomocy korzysta w naszej Spółdzielni około 178 osób.

Zarząd kontynuuje działania zmierzające do zmniejszenia zadłużenia mieszkańców poprzez wysyłanie wezwań do zapłaty, rozmowy z dłużnikami i zawieranie ugody, kierowanie wniosków do sądu i do komornika.

Dłużnicy kierowani są do Krajowego Rejestru Długów, w którym na koniec roku było umieszczonych 175 dłużników na ogólna kwotę 1.746.459,63 zł.

W roku sprawozdawczym wniesionych zostało do sądu 51 spraw,

z tego:

  • o zapłatę za korzystanie z lokalu 48 spraw,
  • o eksmisje 1 sprawa.

Ponadto w 2017 roku Spółdzielnia złożyła:

  • 48 wniosków egzekucyjnych wszczynających postępowanie,
  • 7 wniosków o eksmisję z lokalu,
  • 30 wniosków o egzekucję z nieruchomości,
  • wykonano 4 eksmisje z lokali.

VII Działalność społeczno-wychowawcza.

Działalność społeczno-wychowawcza w naszej Spółdzielni prowadzona jest w klubie osiedlowym Tramp przy ul. Prądzyńskiego. Jest to budynek dostosowany do takiej działalności. Odbywają się tam zajęcia sportowe dla dzieci i młodzieży, a także spotkania seniorów, członków różnych fundacji i organizacji.

Ponadto zostały zaadaptowane pomieszczenia dla seniorów na Osiedlu Niepodległości. Dzieci mają przy ul. Mieszka I świetlicę terapeutyczną. Na tym Osiedlu znajduje się też lokal, w którym działa Fundacja na rzecz dzieci z wadami słuchu prowadzona przez specjalistów.

VIII Podsumowanie

Na podstawie rocznych wyników ekonomicznych należy stwierdzić, że nasza Spółdzielnia charakteryzowała się dobrą płynnością finansową, a wszystkie zobowiązania Spółdzielni wobec kontrahentów i banków były realizowane terminowo. Było to możliwe dzięki dobrej współpracy i zaangażowaniu wszystkich organów Spółdzielni i konsekwentnej realizacji zadań.

Należy stwierdzić, że wszelkie działania Zarządu w 2017 roku, zgodnie z oceną biegłych badających sprawozdanie finansowe, były prowadzone prawidłowo.

Również pozytywną ocenę otrzymała nasza Spółdzielnia od lustratorów, którzy przeprowadzili w roku sprawozdawczym lustrację pełną Spółdzielni za lata 2014-2016.

Wyniki lustracji zostaną przedstawione w oddzielnej informacji.

Przedstawiając niniejsze sprawozdanie Zarząd składa serdeczne podziękowania wszystkim, którzy przyczynili się do realizacji przedstawionych zadań, a przede wszystkim Członkom, którzy konstruktywnie współpracowali z pracownikami Spółdzielni przy realizacji zadań.

Pragnę podziękować w imieniu Zarządu Radzie Nadzorczej Spółdzielni za współpracę, aktywne i profesjonalne uczestnictwo w rozwiązywaniu istotnych problemów naszej Spółdzielni.

Wołomin, 28.02.2018r.